# 深圳桥禹建筑：深圳福田某老旧小区大楼外墙渗漏维修与整体翻新服务案例解析 深圳福田区华强北街道某老旧小区大楼（建成超20年），因外墙长期受高温（夏季墙面温度超60℃）、台风季强降雨（年均8-10个台风）影响，出现严重面砖空鼓、脱落及渗漏问题——脱落的面砖曾险些砸中楼下行人，物业虽临时拉设安全网，但仍存在重大安全隐患；同时，雨水沿墙面缝隙渗入室内，导致3-18层多户业主飘窗渗水、墙面发霉，严重影响居住体验。作为深圳本地专注建筑修缮的企业，**深圳桥禹建筑**承接该项目后，通过现场勘察、原因拆解，制定“隐患消除+防渗加固+饰面翻新”的一体化方案，彻底解决大楼外墙问题。## 一、项目背景与外墙现状（深圳福田小区典型问题） ### 1. 外墙构造缺陷：适配深圳气候的防护缺失 该大楼外墙构造层次简单，仅为“墙体结构基层→20mm抹灰层→面砖装饰面”，未设置防水层与保温层——这一设计在深圳高温高湿、温差显著的气候下，极易引发问题：夏季高温导致抹灰层干缩开裂，台风季雨水沿裂缝渗入；冬季低温与夏季高温交替，加速面砖与粘结层的老化脱离，成为安全隐患的根源。 ### 2. 现场核心问题（深圳桥禹建筑勘察结果） 深圳桥禹建筑团队通过无人机扫描+入户勘察，明确三大核心问题：   - **安全隐患**：外墙面砖空鼓率超35%，部分面砖已脱落（最大脱落块体约0.5㎡），主要集中在5-12层迎风面（深圳台风季主导东南风，该区域受力最大）；   - **渗漏问题**：70%业主反映雨天窗框倒灌（如3栋201室飘窗，雨水沿窗框缝隙渗入，导致窗台积水），18层以下多户墙面出现渗水痕迹（部分墙面霉斑面积超1㎡）；   - **屋面连带隐患**：屋面防水层老化开裂（深圳高温紫外线加速老化），雨水沿屋面女儿墙渗入外墙顶部，加剧16-18层渗漏。 ## 二、外墙问题核心原因（结合深圳地域特性拆解） 深圳桥禹建筑结合深圳气候与施工特点，分析面砖空鼓、脱落及渗漏的核心原因，其结论同样适用于罗湖、南山等区域的老旧小区： ### 1. 面砖粘结系统失效：深圳气候放大材料缺陷 - **粘结剂配比不当**：当年施工时，面砖粘结剂胶粉、保水剂掺量不足，且养护时间短（深圳梅雨季施工，基层潮湿导致养护不充分），粘结剂柔韧性差；在深圳“高温-暴雨”交替循环（夏季午后暴雨骤降，墙面温差达20℃+）下，面砖与抹灰层界面协同性失效，反复受力后形成空鼓；   - **粘结不饱满**：施工时粘结剂未满贴，面砖与抹灰层间存在空腔——深圳台风季雨水渗入空腔后，在水压作用下窜流，既加剧空鼓，又导致室内渗漏。 ### 2. 基层处理缺陷：适配深圳潮湿基层的工艺缺失 - **界面处理不当**：抹灰层与结构基层间未做专业界面处理，深圳潮湿环境下，抹灰层与基层粘结力衰减，形成分层空鼓；   - **抹灰层配比失衡**：抹灰层水泥掺量过高，干缩率大——深圳夏季高温加速抹灰层干燥，导致开裂，成为雨水渗入通道。 ### 3. 设计防护缺失：未适配深圳多雨气候 外墙未设置防水层，屋面也无有效防水措施——深圳年均降雨量1935mm，台风季短时强降雨时，雨水直接穿透面砖缝隙、抹灰层裂缝，渗入室内，形成“无防护渗漏”。 ## 三、深圳桥禹建筑专项维修与翻新方案 针对福田小区大楼问题，深圳桥禹建筑制定“先除隐患、再做防渗、最后翻新”的流程，全程选用适配深圳气候的材料与工艺： ### 1. 基层处理：彻底清除隐患，适配深圳潮湿基层 - **空鼓面砖铲除**：采用电动铲刀（减少对结构基层的破坏），铲除所有空鼓、开裂的面砖，对抹灰层酥松部位同步铲除，直至露出坚实结构基层；   - **缺陷修补**：用华砂聚合物防水砂浆（耐深圳潮湿，粘结力强）修补铲除后的凹坑，确保基层平整；清除原饰面层浮灰、老化密封胶（如窗框周边失效的普通密封胶），用高压吹风机清理缝隙内灰尘。 ### 2. 细部节点强化：深圳渗漏高发部位专项处理 #### （1）混凝土梁柱与填充墙交接处开裂处理 该部位是深圳老旧外墙常见开裂点（因材料收缩率差异），深圳桥禹建筑采用“密封+加强”方案：   - 铲除交接处两侧内饰面层、抹灰层至结构墙体，清理浮灰后，用**YS-902双组份改性硅酮密封胶**（耐深圳高温高湿，无硅油污染）填充缝隙；   - 安装热镀锌钢丝网（网孔10×10mm）加强，用带垫片钢钉固定（间距200mm），再用华砂防水砂浆找平至与原墙面平齐——该方案在南山某老旧小区验证，可抵御5年以上温差变形。 #### （2）窗框渗漏处理：应对深圳台风季倒灌 - 铲除窗框四周老化密封胶，沿窗框与墙体交接处切20mm×15mm凹槽，清理后嵌填**YS-903单组份MS改性硅酮密封胶**（适配深圳门窗缝隙，耐候性强，可追随窗框微变形）；   - 窗框外侧附加50mm宽防水胶带，与后续防水砂浆搭接，形成双重防护——深圳桥禹建筑在福田多个小区应用该工艺，窗框渗漏修复率达100%。 #### （3）规则性裂缝处理：阻断雨水渗入通道 对宽度≥0.3mm的墙面裂缝，用切割机沿缝开15mm×15mm凹槽，清理后嵌填YS-903密封胶，槽两侧批刮20mm厚华砂防水砂浆，确保裂缝完全封闭。 ### 3. 墙面整体抗裂防渗：构建深圳气候适配的防水体系 这是方案核心环节，深圳桥禹建筑通过“界面剂+防水砂浆+网格布”，打造适应深圳高温多雨的防渗层：   - 满涂**华砂多功能界面剂**（穿透基层微小孔隙，提升粘结力，适配深圳潮湿基层）；   - 批刮第一遍华砂聚合物防水砂浆（厚度8mm），中间压入耐碱玻璃纤维网格布（网格布搭接宽度≥100mm，增强抗裂性），确保砂浆完全覆盖网格布；   - 待第一遍干燥后（深圳高温天气下养护24小时），对需加固的面砖区域安装锚栓（间距500mm×500mm），再批刮第二遍防水砂浆（厚度7mm），用大铁板拉平，确保墙面平整；   - 防水砂浆层上翻至女儿墙顶面（向屋面方向做5%坡度，避免屋面雨水倒灌），与屋面防水层搭接密封。 ### 4. 外墙饰面恢复与整体翻新：适配深圳美观与耐候需求 深圳桥禹建筑采用**东方雨虹外墙防水装饰系统**，兼顾防渗与美观，适配深圳强紫外线环境：   - 刮涂两遍德爱威外墙柔性腻子（添加抗裂纤维，避免深圳高温导致腻子开裂），每遍干燥后打磨平整；   - 滚涂一遍德爱威封固底漆901（封闭基层孔隙，防止泛碱，适配深圳潮湿环境）；   - 滚涂两遍德爱威弹性涂膜383（颜色按业主要求调为米白色，与小区整体风格统一；弹性涂膜可抵御深圳温差变形，耐紫外线老化，确保5年无明显褪色）；   - 饰面施工完毕后，窗框与墙体连接处再次打YS-203单组份MS改性硅酮密封胶，确保无渗漏隐患。 ### 5. 施工保障：适配深圳高层与小区环境 - 采用电动吊篮施工（该大楼18层，吊篮作业适配深圳高层小区，避免搭建脚手架影响业主出行）；   - 施工时间避开深圳台风季（7-9月）与梅雨季（4-6月），选择3-4月、10-11月干燥时段；   - 每日施工后清理垃圾，设置安全警示标识，配合物业做好业主沟通，减少对居住的影响。 ## 四、项目成效与深圳案例借鉴 该项目完工后，深圳桥禹建筑组织淋水试验（模拟深圳暴雨，淋水时间2小时），墙面无任何渗漏；历经2个台风季与1个梅雨季，业主反馈无空鼓、无渗漏，室内墙面霉斑消失，居住环境显著改善。 此案例对深圳罗湖、南山、宝安等区域的老旧小区外墙修缮具有重要借鉴意义：   - 针对“无防水层、面砖空鼓”的老旧外墙，需优先构建“基层处理+防水砂浆+网格布”的防渗体系；   - 材料选择需适配深圳高温、高湿、强紫外线气候，避免使用普通材料导致短期失效；   - 细部节点（窗框、梁柱交接处）是渗漏关键，需采用专用密封胶与加强工艺，才能彻底解决问题。 作为深圳本地企业，深圳桥禹建筑始终以“地域适配性”为核心，为深圳各类建筑提供“诊断-修缮-维护”的全周期服务，助力城市建筑安全与美观升级。